家賃の値上げ通知は断れる｜「決定事項」ではなく「請求」です

更新の時期に、こんな書類が届くことがあります。

「更新にあたり、来月分より家賃を5,000円改定させていただきます」

「同封の書類にご署名のうえ、ご返送ください」

決まったこととして書かれています。 でも、法律を読むと違います。

先に結論

🔴 値上げは「請求」であって「決定」ではありません

借地借家法32条1項です。

建物の借賃が……近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる （借地借家法32条1項）

「請求することができる」です。「決定できる」とは書かれていません。

請求である以上、相手（借りている側）が応じるかどうかという話になります。応じなければ、合意は成立しません。

では応じないとどうなるか。同じ条文の2項に、はっきり書かれています。

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる

「ご署名のうえご返送ください」という書類は、この協議を一発で終わらせるためのものです。サインすれば合意が成立します。

ただし、条文には続きがあります

正直に書いておきます。32条2項には、ただし書があります。

ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない

つまり、あとで裁判になって値上げが正当だと認められた場合は、差額に年1割の利息を付けて払うことになります。

追い出されない理由は「法定更新」です

「値上げに応じないなら出ていってもらう」——これが通らない理由も条文にあります。

借地借家法26条1項です。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知……をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす

何もしなければ、同じ条件で自動的に更新されます。 これが法定更新です。「同一の条件」なので、家賃も従前のままです。

では貸主が更新しないと通知すればいいのか、というと、そこにも条件があります。28条です。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知……は……正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない

そして30条が、これを固定します。

この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする

ここが「借りている側の立場が強い」と言われる理由です。気分の問題ではなく、条文がそう組んであります。

🔴 ただし「定期借家」は話がまったく別です

ここが最重要の分かれ道です。自分の契約がどちらかを、先に確認してください。

定期借家は借地借家法38条1項です。

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる

期間が終われば終わりなので、「結び直すときに家賃を上げます」と言われたら、断る力は弱くなります。 断れば契約が終わるからです。

ただし、定期借家として成立するには要件があります。38条3項と5項です。

建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し……契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない

建物の賃貸人が第三項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする

もうひとつ。38条9項には、こう書かれています。

第三十二条の規定は……借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない

定期借家で「〇年目に賃料を〇％改定する」といった特約があると、さきほどの32条（増減請求のルール）は使えません。 特約のとおりになります。

🔴 なぜ、たいてい裁判にならないのか

ここは、貸主の側から計算してみると見えてきます。

まず、もめた場合でも貸主はいきなり訴訟を起こせません。 民事調停法24条の2です。

借地借家法……第三十二条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない （民事調停法24条の2）

調停 → まとまらなければ訴訟、という2段階です。

そのうえで、貸主が得るものとかかるものを並べてみます。

とくに効いてくるのが弁護士費用です。

相手に負担させられる「訴訟費用」の範囲は、民事訴訟費用等に関する法律2条が列挙しています。弁護士の報酬が入るのは、裁判所が選任を命じた場合（同条10号）に限られています。

十 民事訴訟等に関する法令の規定により裁判所が選任を命じた場合において当事者等が選任した弁護士又は裁判所が選任した弁護士に支払つた報酬及び費用 （民事訴訟費用等に関する法律2条）

実際にどうするか

受け取りを拒まれた場合には、供託という手段があります。民法494条です。

弁済者は、次に掲げる場合には、債権者のために弁済の目的物を供託することができる……一 弁済の提供をした場合において、債権者がその受領を拒んだとき （民法494条）

法務局に預けることで、支払ったのと同じ扱いになります。手続きは法務局に相談してください。

公平に書いておきます

値上げがいつも不当だ、と言いたいわけではありません。32条1項は、増減を請求できる場合をこう限定しています。

• 土地や建物に対する租税その他の負担の増減
• 土地や建物の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動
• 近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき

固定資産税が上がった、周辺相場が明らかに上がった。 こうした事情があれば、値上げの請求自体は正当なものです。

根拠が示されれば、相場を調べて自分で判断できます。示されないなら、それも情報です。

まとめ

「家賃を改定させていただきます。ご署名のうえご返送ください」

決定事項ではありません。

• 法律上は「請求」（借地借家法32条1項）。合意しなければ成立しません
• 協議が調わない間は、裁判が確定するまで相当と認める額を払えば足りる（32条2項）
• 何もしなければ従前と同一の条件で法定更新（26条）。貸主の更新拒絶には正当の事由が要ります（28条）
• 借主に不利な特約は無効（30条）
• 貸主はいきなり訴訟を起こせません（民事調停法24条の2・調停前置）。しかも弁護士費用は勝っても原則自分持ちなので、少額の値上げは割に合いにくい
• ⚠️ ただし定期借家は期間満了で終了（38条）。まず契約書を確認してください
• ⚠️ そして家賃の支払いは止めないこと

まずやることは、ひとつです。

契約書を出して、「普通借家」か「定期借家」かを確かめる。

そこから先の話は、それで決まります。