「空き家のままだと、固定資産税が6倍になりますよ」は本当？ 空き家というだけでは上がりません。きっかけは市町村の「勧告」です

親が亡くなって、実家が空き家になった。そこへ、こんなチラシや電話が来ます。

「空き家のままだと、固定資産税が6倍になりますよ」

「そうなる前に、うちで買い取らせてください」

毎年の固定資産税が6倍。聞いただけで、早く手放さなければと焦ります。

ただ、この話には「いつ」「どんな空き家が」が抜けています。この記事では、固定資産税が上がる条件を、法律と市町村の説明で確かめます。

先に結論

営業トークを分解してみる

🔴 「6分の1」の特例は、空き家でも原則として続きます

法律の条文

地方税法は、住宅の敷地になっている土地（住宅用地）の固定資産税をこう軽くしています。

住宅用地のうち……（以下この項において「小規模住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、……当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。 （地方税法 第349条の3の2第2項）

「小規模住宅用地」は、住宅1戸あたり200㎡までの部分です。それを超える部分は3分の1です。都市計画税にも同じような特例があります（第702条の3）。

（東京都主税局のチラシの表から当サイトが作成）

「6倍」は、この「6分の1」を逆にした数字です。 全くの作り話ではありません。

人が住んでいなくても「住宅」です

総務省は、人が住んでいない家について、税の扱いをこう示しています。

賦課期日において現に人が居住していない家屋については、当該家屋が構造上住宅と認められ、かつ、……居住以外の用に供されるものではないと認められる場合には、住宅とする。 （総務省 総税固第42号・平成27年5月26日。東京都住宅政策本部の資料による引用）

賦課期日は、毎年1月1日です。住める状態の家なら、空き家でも住宅として扱われ、特例は続くというのが原則です。

🔴 特例が外れるのは、市町村の「勧告」を受けたときです

法律の条文

同じ第349条の3の2第1項は、特例の対象から、次の土地を除いています。

空家等対策の推進に関する特別措置法……第十三条第二項の規定により所有者等……に対し勧告がされた同法第十三条第一項に規定する管理不全空家等及び同法第二十二条第二項の規定により所有者等に対し勧告がされた同法第二条第二項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地を除く。 （地方税法 第349条の3の2第1項）

「空き家」ではなく、「勧告がされた」空き家です。

特定空家・管理不全空家とは

管理不全空家は、2023年の法改正で加わった区分です。静岡市は、「窓や壁が破損している等、管理が不十分で特定空家になる恐れがある状態の空き家」と説明しています。

勧告までの流れ

東京都主税局は、こう書いています。

「特定空家等」または「管理不全空家等」に該当し、賦課期日（１月１日）までに区からの勧告に対する必要な措置が講じられない家屋の敷地については、固定資産税・都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例……の適用対象から除外されます。 （東京都主税局）

そして、勧告のあとで直した場合はこうです。

区において、必要な措置が講じられたことを確認し勧告を撤回した場合、都税事務所では、勧告が撤回された日以降の賦課期日の状況により、改めて住宅用地の特例措置に関する適用可否を判断します。 （同 チラシ）

勧告を受けても、直せば特例は戻り得ます。 「6倍になったら終わり」ではありません。

🔴 外れても、課税の元になる額は評価額の70％が上限です

特例が外れた土地は、税の上では「住宅用地以外の宅地」（法律の言葉で「商業地等」）になります（地方税法 附則第17条第4号）。そして商業地等の課税標準には、評価額の70％という上限があります。

商業地等のうち当該商業地等の当該年度の負担水準が〇・七を超えるものに係る令和六年度から令和八年度までの各年度分の固定資産税の額は、……当該商業地等に係る当該年度分の固定資産税の課税標準となるべき価格に十分の七を乗じて得た額……を当該商業地等に係る当該年度分の固定資産税の課税標準となるべき額とした場合における固定資産税額……とする。 （地方税法 附則第18条第5項）

つまり、計算の元になる額は「評価額の6分の1」から、最大でも「評価額の70％」までしか上がりません。前の年まで特例どおり（評価額の6分の1）に課税されていた土地なら、土地の固定資産税は最大4.2倍です。

当サイトの計算

仮に、評価額1,200万円、150㎡の土地で、固定資産税の税率を標準の1.4％（地方税法 第350条）とします。

都市計画税（税率は0.3％が上限・第702条の4）は別にかかり、こちらは特例の割合が違うので、上がり方はもっと小さくなります。実際の額は、その年の負担調整の状況や土地の状態で変わります。

なお、この4.2倍は、前の年まで特例どおりの課税標準だった場合の計算です。前の年の課税標準がそれより低かった土地（負担調整で少しずつ上げている途中の土地など）では、倍率はこれより大きくなる計算になります。

市町村の説明でも

市町村が示している目安は、次のとおりです。

（静岡市、鹿屋市、神戸市、新居浜市）

上がるのは本当です。 ただ、当サイトが確認した4市の説明に、「6倍」としているところはありませんでした。

数字で見ると、勧告はどれくらいあるのか

国土交通省と総務省が、全国の市区町村の対応をまとめています。

（国土交通省・総務省「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」・令和7年12月25日公表。過去の年度の件数が一部修正されています）

一方、総務省統計局の調査では、2023年の空き家は900万2千戸、そのうち賃貸用・売却用・別荘などを除く空き家は385万6千戸でした（令和6年9月25日公表）。

数え方が違うので割合にはできませんが、勧告は、空き家全体から見ればかなり限られた件数です。件数で比べると、特定空家への勧告は助言・指導の約1割です（4,153÷42,768・当サイトの計算）。

⚠️ 勧告がなくても、特例が外れることはあります

ここは読者に不利な事実なので、はっきり書いておきます。

先ほどの総務省の通知には、ただし書きがあります。

ただし、賦課期日における当該家屋の使用若しくは管理の状況又は所有者等の状況等から客観的にみて、当該家屋について、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合又は居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、住宅には該当しない…… （総務省 総税固第42号・平成27年5月26日。東京都住宅政策本部の資料による引用）

鹿屋市も、「必要な管理がされていない空き家は、その敷地が住宅の敷地と認められない場合があり、家屋を解体しなくても土地の住宅用地特例が解除される場合があります」と説明しています。

勧告がなくても、壊れて住めない家や、住む見込みのない家は、特例の対象外になり得ます。 「勧告さえ受けなければ大丈夫」でもありません。

解体しても、特例は外れます

東京都主税局のチラシは、特定空家などを取り壊した場合についてこう答えています。

賦課期日時点において、「特定空家等」または「管理不全空家等」を取り壊した土地は、住宅の敷地といえないため、住宅用地の特例措置に該当せず、税額が上昇します。 （東京都主税局 チラシ）

鹿屋市も、住宅を解体すると特例が解除される、と説明しています（解体した家屋の分の税額は下がる、とも書いています）。「危ないから解体しましょう」という営業も、翌年の土地の税が上がることとセットの話です。 建て替えのための解体では、条件を満たせば特例が続く場合があります（同 チラシ）。

一方で、解体後の土地の税を独自に軽くしている市町村もあります。国土交通省の調査（2022年11月）では、そうした措置をとっている市町村が66あり、うち54が税の減免など、12が補助金で、軽くする期間は「除却後３年以内」が約6割でした。国は、全国一律の制度にすることは「他の更地との税負担の公平性等の観点から全国的な制度としては難しいと考えられます」としています（国土交通省 事務連絡・令和5年12月13日）。解体を考えるなら、まず市町村にこうした制度があるか聞いてください。

とはいえ、営業側にも一理ある部分

• 特例が外れて税が上がるのは、本当です。 「6倍」とする市町村の説明は見当たりませんでしたが、神戸市は3.5倍程度、新居浜市は約4〜5倍としています
• 放置のリスクは、税金だけではありません。 特定空家として命令を受けて従わなければ50万円以下の過料（空家法 第30条第1項）、市町村が代わりに解体すればその費用は所有者に請求されます（行政代執行法 第5条）。家が壊れて他人にけがをさせれば、所有者が賠償責任を負うことがあります（民法 第717条）
• 売るなら、期限のある税の特例があります。 相続した空き家を売ると、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があり（国税庁 No.3306）、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。早く動く理由にはなります
• 遠くに住んでいて管理に通えない人には、管理サービスや買取が助けになる場面もあります
• 法律も、所有者に「周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努める」ことを求めています（空家法 第5条）

ほかの選択肢と比べる

3,000万円控除の主な要件（国税庁 No.3306）：

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
• 相続の直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいなかったこと
• 相続から売るまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
• マンションなど区分所有の登記がされた建物でないこと
• 売る家が一定の耐震基準を満たすか、取り壊してから土地を売ること（2024年以降の売却は、売った翌年の2月15日までに耐震工事か取壊しがされればよい）
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続人が3人以上なら、控除は2,000万円まで（2024年以降の売却）

特例の対象は、2027年12月31日までの売却です。細かい条件は、国税庁の説明か税務署で確かめてください。

こんな人なら、売却を検討してもいい

• 遠方に住んでいて、定期的に管理に通えない
• 屋根や外壁が傷んでいて、修繕費が大きくかかる
• 3,000万円控除の期限が近い
• 複数の会社の査定や、仲介での売却価格と比べた

こんな人は要注意

• 「6倍」を理由に、その日のうちに決めるよう迫られている
• 市町村から何の連絡もないのに、「もうすぐ特定空家になる」と言われた（判断するのは市町村です）
• 査定額の根拠を示されていない、1社にしか聞いていない
• 「解体すれば安心」と言われたが、解体後の土地の税を聞いていない

まず、どこに聞くか

まとめ

「空き家のままだと、固定資産税が6倍になりますよ」

• 住宅が建つ土地には、固定資産税の元になる額を200㎡まで6分の1にする特例があります。「6倍」はこれを逆にした数字です
• 🔴 空き家でも、住める状態なら原則として特例は続きます
• 🔴 外れるのは、市町村から「特定空家」「管理不全空家」として勧告を受け、1月1日までに改善しなかったときなどです。直して勧告が撤回されれば、特例は戻り得ます
• 🔴 外れても、元になる額は評価額の70％が上限です。前の年まで特例どおりだった土地なら、土地の固定資産税は最大4.2倍です（当サイトの計算）。市町村の目安は3.5倍程度（神戸市）〜約4〜5倍（新居浜市）でした
• 勧告は全国で、2025年3月末までに特定空家4,153件、管理不全空家378件です
• ⚠️ ただし、壊れて住めない家や、住む見込みのない家は、勧告がなくても特例の対象外になり得ます。解体しても外れます（解体後の税を独自に軽くしている市町村もあります）
• 放置のリスクは税金だけではありません。過料、代執行の費用、他人への賠償責任があり得ます
• 売るなら、相続空き家の3,000万円控除に期限があります。貸すと使えなくなります
• 家を売る契約には、宅建業法のクーリング・オフは使えません

業者に急かされたら、まずこう聞いてください。

「うちの空き家は、市町村から勧告を受けているんですか？」

---

相続税対策としての賃貸住宅経営の話は「相続税対策になりますよ」は本当？、家を資産として見る話は「持ち家は資産になります」は本当？にまとめています。