「相続税対策になりますよ」は本当？ 9割の人に、その対策は要りません

親が高齢になると、声がかかります。

「このままだと相続税が大変ですよ」

「アパートを建てれば評価が下がって、相続税対策になります」

説明を聞くと、確かに筋は通っています。仕組みとしては、本当に下がります。

ただ、その前に確かめることがあります。

先に結論

🔴 まず、あなたに相続税はかかりますか

いちばん先に確かめるのはここです。国税庁が毎年公表しています。

令和6年分における被相続人数（死亡者数）は 1,605,378人……そのうち相続税の申告書の提出に係る被相続人数は 166,730人 課税割合（②／①）……10.4％ （国税庁「令和6年分 相続税の申告事績の概要」・令和7年12月）

約9割は、相続税の対象になっていません。 基礎控除が大きいからです。

遺産に係る基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数 （国税庁 No.4152「相続税の計算」）

この額を超えなければ、相続税はかかりません。 申告も原則として要りません。

なお配偶者には配偶者の税額軽減があり、1億6,000万円か法定相続分のどちらか多い額まで相続税がかかりません。基礎控除を超えていても、一次相続では税額が出ないことがあります。

🔴 もめているのは、相続税がかからない層です

ここが、この記事のいちばん重要なところです。

「相続で困る」と「相続税で困る」は、別のことです。 司法統計を見ると、はっきりします。

令和7年に家庭裁判所で認容または調停成立した遺産分割事件は 8,399件。その遺産の価額別の内訳です。

（最高裁判所「令和7年 司法統計年報 3 家事編」第53表）

5,000万円以下が6,508件、全体の77.5％。 1,000万円以下だけで35.3％です。

前の章の基礎控除を思い出してください。相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円まで相続税はかかりません。 つまり、

同じ統計から、もう2つ。

• 代理人弁護士が関与したもの：7,047件（83.9％）
• 審理に1年を超えたもの：3,490件（41.6％）

8割超で弁護士が入り、4割は1年以上かかっています。 これが「相続でもめる」の実態です。相続税を1円も払わない人たちの間で起きています。

それでも、税額は確かに下がります

ここは正直に書きます。仕組みとしては、本当に下がります。 営業の説明は、この部分については正しい。

現金は、額面がそのまま評価額になります。不動産は違います。

土地（貸家建付地）

貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 （国税庁 No.4614「貸家建付地の評価」）

建物（貸家）

建物は固定資産税評価額で評価され、貸していればさらに下がります。国税庁の計算例です。

家屋の固定資産税評価額が1,000千円、借家権割合が30％である地域、賃貸割合が100％である場合 1,000千円 − 1,000千円 × 30％ × 100％ ＝ 700千円 （国税庁 No.4602「土地家屋の評価」）

借入金は、満額引けます

そして借金は債務控除として、額面がそのまま差し引かれます。

ここまでは、営業の説明どおりです。 問題はこの先です。

🔴 下がったのは「税額」です。「資産」ではありません

営業トークをよく読むと、こう言っています。

節税額は、契約前に計算して見せてもらえます。 空室率と家賃下落は、見せてもらえません。その非対称が、この商品の性質です。

賃貸用の空き家は、443万6千戸あります

「借り手はいるのか」を、統計で確かめます。

空き家数は900万2千戸と過去最多、空き家率も13.8％と過去最高 （総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」・令和6年9月25日）

その内訳です。

空き家のほぼ半分は「貸したいのに借り手がいない住宅」です。 放置された古家の話ではありません。

これから建てるアパートは、この443万戸と同じ市場で借り手を取り合います。

🔴 国土交通省が、名指しで注意しています

サブリース（一括借り上げ）は、この営業とほぼセットで出てきます。国が規制をかけた経緯そのものが、この記事の話です。

相続をきっかけに事業を始める等、事業経験の浅い賃貸人（オーナー）が増加しており、受託管理やサブリースを利用する比率も高まってきています。 このような中、サブリース業者がオーナーになろうとする方に対して、家賃の見直しやマスターリース契約の解除の条件など、サブリース方式での賃貸経営に係る潜在的なリスク・デメリットの説明を十分に行っていないケースが多く、契約内容を誤認したままマスターリース契約を締結してしまうことによるトラブルが多発しています。 （国土交通省「賃貸住宅管理業法ポータルサイト」）

「言わないと違法」の項目が、そのまま答えです

賃貸住宅管理業法は、故意に事実を告げない行為（事実不告知）を禁じています。その具体例を国交省が挙げています。

将来の家賃減額リスクがあること、契約期間中であってもサブリース業者から契約解除の可能性があることや借地借家法の規定によりオーナーからの解約には正当事由が必要であること、オーナーの維持保全、原状回復、大規模修繕等の費用負担があること等について、あえて伝えず、サブリース事業のメリットのみ伝えるような勧誘行為

サブリース契約における新築当初の数ヶ月間の借り上げ賃料の支払い免責期間があることについてオーナーとなろうとする者に説明しない行為

不実告知の具体例も挙がっています。

「原状回復費用はサブリース会社が全て負担するので、入退去で大家さんが負担することはない」といったことを伝える行為 「維持修繕費用は全て事業者負担である」といったことを伝える行為

これらは全部、国が「説明しないと違法」と定めた項目です。 裏を返せば、説明されないまま契約されてきたということです。

しかも、評価のルールは動きます

「今の計算」で20年後の相続を設計する話ですが、計算のルール自体が変わります。

2024年1月1日以後の相続・遺贈・贈与から、分譲マンションの評価方法が変わりました。

「居住用の区分所有財産」……令和6年1月1日以後の相続、遺贈または贈与 評価水準 ＜ 0.6 の場合：区分所有補正率 ＝ 評価乖離率 × 0.6 （国税庁 No.4667「居住用の区分所有財産の評価」）

国税庁は、見直しの理由をこう説明しています。

マンションの「相続税評価額」については、「時価（市場売買価格）」との大きな乖離が生じているケースも確認されています。 評価額が市場価格理論値の60％……に達しない場合は60％に達するまで評価額を補正する。 （国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」）

時価の6割まで、評価が引き上げられます。 圧縮の幅が、その分だけ縮みました。

では、何をすればいいのか

統計が示しているのは、もめるのは金額の大小ではないということでした。だとすれば、やることは変わります。

不動産は、現金のように分けられません。 相続人が3人いれば、共有にするか、誰かが取って他に代償金を払うか、売って分けるかになります。そして借入金も一緒に引き継がれます。

「相続税を減らすために建てた建物が、分けられなくてもめる」──対策が問題を作る形です。

とはいえ、成り立つ場合もあります

ここも正直に書きます。否定しきれる話ではありません。

• すでに相続税がかかることが確定している（基礎控除を大きく超えている）
• すでに賃貸需要のある土地を持っている（買うのではなく、活用する）
• 相続人に、引き継いで経営する意思がある
• 借入なしか、返済が家賃に依存しない

この4つが揃うなら、話は変わります。

聞かれたときに確認する4つ

①で終わる人が、大半です。 そして④に答えられないなら、相続対策としては何も進んでいません。

まとめ

「相続税対策になりますよ」

• 相続税がかかるのは、亡くなった人の10.4％（国税庁・令和6年分）
• 基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数。相続人3人なら4,800万円
• 🔴 家庭裁判所で決着した遺産分割の77.5％が遺産5,000万円以下。もめているのは、相続税がかからない層です
• そのうち83.9％に弁護士が入り、41.6％が1年以上かかっています
• 不動産で税額は確かに下がります。貸家・貸家建付地の評価減と、借入金の債務控除
• 🔴 ただし下がったのは税額です。建築費・金利・修繕費・空室は別の勘定で出ていきます
• 賃貸用の空き家は443万6千戸。空き家の49.3％が、貸したいのに借り手のいない住宅です
• 🔴 国土交通省が「相続をきっかけに事業を始める経験の浅いオーナー」のトラブルが多発していると明記しています
• サブリースの「30年」は契約期間であって、金額の保証ではありません
• 2024年1月から分譲マンションの評価方法が変わりました。 ルールは動きます

聞かれたときに確かめるのは、この一問です。

「うちの財産は、基礎控除をいくら超えていますか」

そして、自分に確かめる一問です。

「相続で困るのは、税金ですか。分け方ですか」

統計が答えているのは、後者のほうです。

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