「持ち家は資産になります」は本当？建物は築20〜25年でゼロと見られています

住宅展示場でも、銀行でも、だいたい同じことを言われます。

「家賃は払っても何も残りませんが、ローンなら払い終わったとき資産として残ります」

「しかも月々の返済額は、いまの家賃と変わりませんよ」

前半は事実です。 家は資産として残ります。

問題は、何が、いくら残るのかです。

先に結論

この記事の結論

残るのは

主に土地です。建物は年数とともに減っていきます

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国土交通省いわく

中古戸建ては「築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行」があります。35年ローンなら完済前です

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しかも

持ち家には固定資産税・修繕費・火災保険料が別にかかります。家賃には含まれていた費用です

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だから

月々の返済額と家賃を並べる比較は成り立ちません。損得を決めるのは、最後にいくらで売れるかです

「資産」は土地と建物に分かれます

不動産は、土地と建物という性質のまったく違う2つでできています。

	減るか	特徴
土地	減らない	使っても古くならない。値動きはするが、なくなりはしない
建物	減る	年数とともに価値が下がっていく

税金の世界では、建物は毎年価値が減るものとして扱われます。国税庁の耐用年数表です。

構造	住宅用の耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
金属造（骨格材3mm以下）	19年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年

（国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）

📝補足

これは税金の計算に使う年数です。「22年で住めなくなる」という意味ではありません。手入れをすれば木造住宅はもっと長く使えます。ただし、市場での評価は別の話です。次に見ます。

🔴 市場では、築20〜25年で建物はゼロと見られています

ここが、この記事でいちばん重い事実です。国土交通省の報道発表です。

現在、我が国の中古戸建て住宅については、取引時に、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり、中古住宅流通市場活性化の阻害要因となっています（国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について）

同じ指針の資料には、もっと具体的に書かれています。

中古戸建て住宅については、流通時の評価の際に主に原価法が用いられているが、その運用にあたっては築年数のみを基準とする評価（築後20〜25年で建物価値をゼロとみなす）が一般的

・リフォームをしても価値の下落ペースが変わらない ・メンテナンス状況によっては、建物がマイナス評価となる場合もある （同・指針のポイント）

💰実際は

「個別の住宅の状態にかかわらず一律に」——大事に住んでいても、リフォームしていても、築年数だけで判断される慣行がある、と国が書いています。そして状態によってはマイナス評価、つまり解体費を引かれることもあります。

35年ローンを組んだ場合、建物がゼロと見られる築20〜25年は、まだ返済の途中です。

図解① 35年ローンと、建物の市場価値

0年目

購入。土地＋建物を買います

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20〜25年目

建物の市場価値はゼロとされる慣行。ローンはまだ10〜15年残っています

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35年目・完済

残っているのは主に土地。「資産として残る」の中身はここです

だからマンションを含め、土地の持分が小さい物件ほど、この影響は大きくなります。逆に土地の価値が高い場所なら、建物がゼロでも資産は残ります。

公平に書いておきます

国交省は、この慣行を「問題だ」として指針を出しました。 変えようとしている側です。

指針では、基礎・躯体の性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、長期優良住宅なら100年超の耐用年数も許容する、リフォームで価値が回復・向上したと評価する、という考え方が示されています。

つまり「必ずゼロになる」という話ではありません。 ただ、いまの取引慣行はそうなっている、というのが国の認識です。

🔴 得か損かは「いくらで売れるか」で決まります

持ち家で金銭的に得をするかどうかは、結局ここに集約されます。買った額より高く売れるか。

国土交通省の不動産価格指数を見てください。2010年平均を100とした数字です。

	指数（令和7年9月・季節調整値）
住宅総合	145.4
住宅地（土地）	120.7
戸建住宅	118.6
マンション（区分所有）	222.2

（国土交通省「不動産価格指数（令和7年9月分）」）

図解② 2010年からの値動き（2010年平均＝100）

戸建住宅

118.6

住宅地

120.7

マンション

222.2

全国平均です。同じ「持ち家」でも、種類によって値動きがまったく違います。そして地域差はこれよりずっと大きくなります。

戸建住宅（118.6）は、土地の指数（120.7）とほぼ同じ動きです。建物の値上がりがほとんど乗っていない、と読めます。いっぽうマンションは222.2。

🔍CHECK

同じ「持ち家」でも、結果はまったく違います。 「持ち家は資産になる」は、どの物件かを言っていません。決まるのは物件ごとです。

⚠️ここに注意

これは全国平均です。あなたの物件が同じように動くという意味ではありません。地域・駅からの距離・土地の広さで大きく変わります。

🔴 月々の返済額と家賃を並べても、比較になりません

ここが実務でいちばん誤解されるところです。

「家賃10万円、ローン返済も10万円。なら買ったほうが得ですよね」——この比較は成り立ちません。 中身が違うからです。

図解③ 同じ「月10万円」でも中身が違う

賃貸の家賃10万円

建物の税金も、修繕費も、火災保険（建物分）も大家さん側が負担しています。壊れたら直してもらえます

↕

持ち家の返済10万円

これはローンだけの額です。ここに固定資産税・修繕費・火災保険料が別に乗ります

▼

だから

同じ10万円ではありません。持ち家側は、この上にいくら乗るかを足してから比べます

持ち家で別にかかるものを並べます。

項目	中身
固定資産税・都市計画税	毎年かかります。固定資産税の標準税率は1.4％（地方税法350条）。住宅用地には軽減の特例があります
修繕費	外壁・屋根・給湯器・水回り。戸建なら自分で積み立てる必要があります
火災保険料（＋地震保険）	建物分は自分の負担になります
管理費・修繕積立金	マンションの場合。積立金は年数とともに上がる計画が一般的です
購入時の諸費用	登記費用、仲介手数料、ローン手数料など。戻ってきません

💰実際は

「月々同じ」は、比べる項目をそろえていません。 家賃には含まれていたものが、持ち家では別請求になります。

なお、火災保険の考え方は地震保険の記事、「無料」「実質」の見方は営業されたら確認する10項目にまとめています。

では、何と何を比べるのか

このブログのいつものやり方です。月額ではなく総額。

	計算するもの
賃貸	家賃 × 住む月数＋更新料＋引っ越し費用
持ち家	購入価格＋購入時の諸費用＋（固定資産税＋修繕費＋保険料）× 年数＋ローン利息 − 売却額

− 売却額ここが最大の変数です

最後の項がすべてを動かします。 売却額が大きければ持ち家が有利になり、小さければ不利になります。

そして売却額は、買う時点では誰にも分かりません。

🔍CHECK

だから聞くべきはこれです。 「この物件、20年後にいくらで売れると思いますか？その根拠は？」

答えられないのが普通です。それが正常な反応で、責める話ではありません。ただ、分からないものを「資産になります」と言い切っている、という構造は見えます。

持ち家の良さもあります

損得だけの話ではないので、公平に書いておきます。

自由に手を入れられる。 賃貸ではできないことができます
老後の住居費が読みやすくなります（税金と修繕費は残ります）
団体信用生命保険がつくのが一般的です。契約者が亡くなればローンが消えます
高齢になってからの賃貸契約の難しさを避けられます

これらは金額に換算しにくい価値です。 そこに価値を感じて買うのは、まったく合理的な判断だと思います。

この記事が言っているのは、「資産になるから得」という理由づけだけは検算しましょうということです。

まとめ

「家賃は何も残りませんが、ローンなら資産として残ります」

残るのは事実です。 ただし、

残るのは主に土地。建物は減っていきます
国土交通省は、中古戸建てについて「築後20〜25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行」があると書いています。35年ローンなら完済前です
状態によっては建物がマイナス評価になることもあります
値動きは物件次第。2010年比で戸建118.6・マンション222.2（全国平均）
持ち家には固定資産税・修繕費・火災保険料が別にかかります
だから月々の返済額と家賃を並べる比較は成り立ちません

言われたら、こう聞いてみてください。

「土地と建物、それぞれいくらですか？」

内訳が出れば、何年後に何が残るのかを自分で考えられます。